Как мы «Жемчужину» продавали

Выбор в пользу тернистого пути

Мы изучили ситуацию и поняли — для управления проблемным активом нужна более эффективная стратегия, чем просто реализация «Жемчужины». Если аккумулировать имущество должника и продавать санаторий вместе с земельными участками по договору РЗТ, такой вариант окажется привлекательнее для инвесторов. А значит, конкурсную массу можно будет пополнить в большем объеме. Вокруг этой идеи мы выстроили стратегию работы над делом. Путь предстоял нелегкий.

Оспаривание с изюминкой

Помните, в начале упоминали, что землю распродали по кусочкам? Чтобы ее вернуть, конкурсному управляющему пришлось оспорить 52 сделки по отчуждению участков. Споры характеризовались тремя особенностями:

1. Неравноценностью предоставления. Мы доказывали не фактическую стоимость земельных участков, а потенциальную — в привязке к договору РЗТ.

2. Аффилированностью приобретателей. Мы обосновывали связь между владельцами земли и должником.

3. Нарушением интересов неопределенного круга лиц. Мы убеждали суд, что это стало последствием продажи участков в условиях, когда должник не выполнил взятые на себя обязательства перед муниципалитетом по договору РЗТ.

Новая собственность директора

Не обошлось и без интриг. Оказалось, что директор ООО «Компания Тандем», выступая как его агент, зарегистрировала 16 земельных участков на свое имя.

Из письма к должнику следовало, что она должна была оформить участки под сносимыми объектами на себя только временно, а потом передать их обратно компании. Но в итоге право собственности неожиданно осталось за ней.

Однако агентский договор так и не был представлен в суде, что позволило конкурсному управляющему оспорить действия директора и вернуть земельные участки в конкурсную массу.

Промежуточный итог

Часть участков удалось вернуть в натуре. По остальным взыскали действительную рыночную стоимость.

Мы инициировали дела о банкротстве в отношении ответчиков. Задолженность частично была погашена до введения процедуры. А непогашенные требования мы успешно реализовали с торгов в форме публичного предложения с начальной ценой в размере номинальной стоимости без проведения оценки.

Что было дальше

Все земельные участки должника оказались под арестом в рамках уголовных дел против контролирующих должника лиц (КДЛ), а также должностных лиц администрации Ангарска. Снятие этих арестов казалось делом далекого будущего, поэтому действовать пришлось исходя из текущих условий. В качестве решения мы разработали положение о продаже прав требований на передачу земельных участков.

Кроме того, сделки с землей стали основанием для привлечения КДЛ к субсидиарной ответственности. А в отношении директора ООО «Компания Тандем» по инициативе конкурсного управляющего возбудили уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Суд признал ее виновной и назначил наказание в виде лишения свободы.

Результат

Наша стратегия была сложна в реализации, но принесла ожидаемые плоды. Мы продали «Жемчужину», однако не в отдельности, а вместе с участками по договору РЗТ — как единый инвестиционный проект. Благодаря такому подходу удалось удовлетворить более 60% реестра требований кредиторов на сумму свыше 229 млн рублей.

Работу над проектом мы еще продолжаем — уверены, дальнейшие действия также приведут к успеху.