Как мы защитили землю и не позволили лишить домов пятерых человек

Нагрянувшие «собственники», угрозы и другие обстоятельства дела

В далеких 90-х на большом земельном участке в Иркутской области, принадлежащем бывшему совхозу, было организовано АОЗТ «Кайское». Затем на этих землях граждане создали садоводческое некоммерческое товарищество и разделили между собой участки. Единственным документом, подтверждающим их права на землю, были «членские книжки» — по крайней мере у тех, кто позже стал нашим клиентом.

Граждане спокойно пользовались «своей» землей: ставили теплицы, сажали овощи, строили дома — некоторые даже постоянно проживали там.

Однако спустя десять лет к пяти членам СНТ нагрянули «настоящие собственники» их участков — люди с внушительным пакетом документов на землю. Оказалось, что они инициировали кадастровые работы, и по результатам этих работ спорная земля не входит в границы товарищества.

Также они предъявили договоры дарения от бывших работников совхоза и свидетельства о праве общей долевой собственности и, разумеется, потребовали отказаться от земли. Но не просто так — в ход пустили шантаж.

Граждане испугались, что их могут лишить дома. Имея на руках только «членские книжки», они начали обращаться к разным юристам, но никто не хотел браться за заведомо проигрышное дело. Но мы были другого мнения и приступили к работе.

Земельный развод по-иркутски

Наш опыт подсказал, что даже в таком, казалось бы, провальном деле найдется нить, за которую можно зацепиться. Поэтому мы еще раз оценили ситуацию и продумали стратегию защиты.

• Ключевой вопрос

  Почему земли наших клиентов оказались за границами садоводства?

• Гипотеза

  Возможно, ответ кроется в порядке проведения и результатах кадастровых работ.

• План действий

  • Распутываем хронологию образования спорных участков.
  • Проверяем порядок проведения кадастровых работ.
  • Ищем возможности узаконить права клиентов на участки.

Ошибки в делении

Земельные участки оппонентов — тех, кто угрожал нашим клиентам, — были образованы за очень короткий период времени посредством разделения больших участков на множество мелких.

Это типичная история постсоветского периода: совхоз распался, работники получили земельные доли, то есть права на землю. Дальше люди могли выделить себе кусочек из полученных гектаров и распоряжаться им. В данном случае — участки поделили, дороги между ними оформили и всё зарегистрировали в Росреестре.

Казалось бы, придраться не к чему. Но вот нюанс. Наши клиенты пользовались своими участками с начала двухтысячных добросовестно, открыто и непрерывно. Они там постоянно проживали и вели хозяйство. Оппоненты не могли об этом не знать, а значит, мы можем доказывать, что при проведении кадастровых работ могли быть нарушены нормы Земельного кодекса при выделе участков.

Сомнительный специалист

Важна деталь, на которую мы обратили внимание в документах, — фамилия кадастрового инженера. Это оказался довольно известный в Иркутской области специалист. Только слава у него была весьма спорная — с подозрениями на мошеннические действия.

Спустя примерно год с момента, как мы взялись за это дело, в отношении того самого кадастрового инженера вынесли обвинительный приговор по уголовному делу о хищении земель.

Оказалось, что он незаконно ставил на кадастровый учет участки государственной и муниципальной земли с последующей регистрацией права собственности на них. В нашей истории он как мы предполагаем, придерживался похожей схемы.

Поэтому после консультации с Росреестром и кадастровыми инженерами мы только утвердились в своем решении тщательно проверить, действительно ли установление границ земельных участков производилось в соответствии со всеми правилами.

Нарушение порядка

Тут мы попали в точку — нарушения законной процедуры прослеживались одно за другим:

• В местных СМИ не публиковались извещения о намерениях участников коллективной собственности выделить земельные участки;
• Проект межевания составлен с ошибками. Например, в изданиях местной газеты были опубликованы недостаточные и некорректные сведения относительно местоположения участков;
• Описанное местоположение выделяемых земельных участков отличалось от фактического местонахождения земельных участков на несколько километров;
• Кадастровый инженер не заказывал в регистрирующем органе необходимые сведения из государственной геодезической сети, как того требует закон;
• Документы не проходили проверку в органе кадастрового учета.

Эти обстоятельства позволяли утверждать, что процедура выдела земельных участков носила фиктивный характер.

В результате мы собрали достаточно аргументов, чтобы потребовать у суда защитить права клиентов, которые много лет проживали на спорной земле.

Человечный подход обернулся победой в суде

Теперь вместо безнадежного отсутствия документов у нас на руках оказалась внушительная позиция. Основные доводы сводились к трем пунктам:

1. Межевание проведено с существенными нарушениями законодательства.На момент выдела там уже находились различные строения садоводческого (дачного) назначения. Несмотря на то, что часть выделенных садоводам земель находилась за пределами территории CHT, использование новообразованных участков для сельскохозяйственного производства было невозможным;

2. Выделение сельскохозяйственных участков на землях населенных пунктов и регистрация их в собственность, фактически означает завладение частью муниципальной земли. А это нарушает права и законные интересы муниципалитета, а также неопределенного круга лиц;
3. Сделки, на основании которых ответчики выделили участки, ничтожны.

С нашего иска в 2016 году начался судебный процесс. В ходе длительных тяжб ответчики заявляли встречные требования — снести самовольные постройки. Кроме того, проводилась землеустроительная экспертиза, которая подтвердила нарушения при проведении кадастровых работ, в том числе установление границ без выезда на местность, по старым картам.

В итоге наши аргументы победили и суд встал на сторону истцов. По решению суда выделы земельных участков признали недействительными, а право собственности ответчиков — отсутствующим. Земля и дома клиентов остались под защитой.

В этом деле был и социальный элемент. Несмотря на то, что у истцов фактически не было никаких документов на землю (только так называемые членские книжки, которые даже не позволяют надлежащим образом идентифицировать владельца), суд принял их позицию. И более того, встал на их сторону!

Что было после

Исполнение решения затянулось во времени на весь 2019 год. Причиной стали описки в судебных актах, процесс снятия обеспечительных мер и прочие технические моменты.

Мы выполнили свою задачу и защитили недвижимость клиентов. Истцам оставалось только оформить право собственности на землю.

Мы рекомендовали:

1. Создать дачное некоммерческое товарищество на «своих» участках.
2. Инициировать процесс межевания и закрепить фактические границы участков.
3. На основании решения суда и проведенных кадастровых работ зарегистрировать права на землю.

Но этого не произошло. Сегодня большой участок земли, согласно открытым данным, не разделен и не имеет границ — находится в коллективно-долевой собственности АОЗТ «Кайское».

Рекомендации не выполнены, но защита от третьих лиц обеспечена

Однако третьи лица уже не смогут выделить здесь участки и подвергнуть граждан новой угрозе, поскольку с 2012 года спорная земля не относится к категории сельхозназначения, а значит, выделять на ней участки запрещено.